תכנית תמ"א 38 אינה ניתנת לביצוע בכל מצב, ישנם התניות ברורות מהם התנאים ליישומה של תכנית תמ"א 38 , כך למשל כדי שתכנית תמ"א 38 תצא לפועל, יש קודם כל להשיג את הסכמת הדיירים, ללא הסכמת הדיירים אי אפשר להתחיל ביישום של פרויקט תמ"א 38 בשום בניין.

ע"פ החוק המשפטי נקבע שיש צורך בהסכמתם של  50% מדיירי הבניין התומכים בשיפוץ  שלד הבניין, וצריך לפחות 60%מדיירי הבניין התומכים בחיזוק שלד הבניין ובהרחבת הדירות בבניין.
ודרושה הסכמה של 66%% מכלל התושבים כאשר מדובר בהוספת אגף נוסף  , והוספת יחידות דיור נוספות לבניין.

אם לאחר ישיבת דיירי הבית הושגה הסכמה של 60% המאפשרת הרחבת הדירות הקיימות וחיזוק שלד הבניין , צריכים כל דיירי הבניין לפעול כגוף אחד שיש לו אינטרס משותף , ועליהם לבחור נציג אחד שיפעל בשמם , ויבצע את כל ההליכים הבירוקראטיים והמשפטיים,  וכן יחפש אחר הקבלן שיבצע את  פרויקט השיפוץ, ואיתו יש לחתום חוזה משפטי.

לעתים פרויקט שיפוץ בהתאם לתכנית תמ"א 38 יכול ליפול רק בגלל דייר אחד שמסרב לחתום, במקרים כאלו יכולים דיירי הבניין לפנות למפקח על המקרקעין ולו יש הרשות לאשר את יישום תכנית תמ"א 38 בבניין  גם אם אין רוב של 66% בבנין, וגם אם אין עדיין היתר בניה לתחילת העבודות.

אם הדיירים רוצים לפעול בצורה נחושה יותר נגד הדייר שמפריע להם להתחיל ביישום תכנית תמ"א 38 הם יכולים להגיש תביעת נזיקין משותפת נגד הדייר הבודד שמפריע לתחילת יישום תכנית 38, בתביעת הנזיקין הנ"ל הדיירים יכולים להאשים את הדייר המסרב לחתום , כי בגללו, התכנית עוכבה, והדיירים סובלים עוגמת נפש , תביעת נזיקין כזו יכולה להרתיע גם את הדייר הסרבני ביותר.

נכון שיישום תכנית תמ"א 38 אינו תמיד מתבצע באופן חלק ולעתים יש דיירים סרבניים שרק בגללם מתעכב הביצוע של שיפוץ הבניינים הישנים וחיזוקם והפיכתם לבנינים בטיחותיים יותר, אולם יש גם דרכים ושיטות להתמודד עם דיירים סרבניים ולו יהיו אלו הדיירים הסרבניים ביותר.